...А ДЕНЕЖКИ ИДУТ,
ИЛИ ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О ДОГОВОРЕ РЕНТЫ
Наверное, долго еще будет жить в памяти телевизионная картинка: рыбалят двое на берегу, и один другому говорит: «Мы тут сидим, а денежки идут». Так не бывает! — скажет искушенный читатель и будет прав. Между тем, есть вполне реальный (и законный) путь получения регулярного дохода без какой-либо конкретной деятельности. Для этого достаточно заключить договор ренты. Об особенностях этого способа зарабатывать — адвокат, кандидат юридических наук Оксана Травина (журнал «Закон»).
Разумеется, только договора — мало. Нужно иметь собственность, которую в соответствии с договором вы отдадите вашему партнеру по сделке, за что и будете получать от него ренту. То есть основной признак договора ренты — переход имущества в собственность плательщика ренты, который обязуется периодически выплачивать получателю ренту либо деньгами, либо давая ему средства на содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ). Это, скажем, предоставление вещей, выполнение работ, оказание услуг, удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним и даже оплата ритуальных услуг.
Получатель ренты может передать имущество в собственность плательщика как за плату, то есть за определенную сумму единовременно плюс регулярные рентные платежи, так и бесплатно, когда все ограничивается только рентными платежами (п. 1 ст. 585 ГК РФ). Размеры ренты и возможной разовой выплаты стороны прописывают в договоре.
Стороны могут установить твердую выкупную цену ренты или предусмотреть иные критерии определения ее размера. Если участники сделки по какой-либо причине не оговорили все заранее, то ее размер будет определяться на условиях, предусмотренных п. 3 ст. 594 ГК РФ, т.е. из суммы рентных платежей, подлежащих выплате за год, и, по методу аналогии, из цены переданного под выплату ренты имущества (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
Различают два основных вида договора: постоянная рента, время выплаты которой не ограничено, и пожизненная, выплачиваемая в течение жизни получателя ренты. Разновидностью пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением, объектом передачи в котором может быть только недвижимое имущество (жилой дом, квартира, земельный участок и пр.), о чем мы уже подробно писали в «Известиях» (16.05 с.г.).
Получатель ренты может уступить свое право другим гражданам, а получатель постоянной ренты — также и некоммерческим организациям (например, фондам, общественным и религиозным организациям), для которых получение рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах (ст. 589 ГК РФ).
Независимо от разновидности состава участников и характера передаваемого имущества договор ренты заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. При передаче по договору ренты недвижимого имущества требуется еще и государственная регистрация (ст.ст. 131, 584 ГК РФ). Если эти требования не соблюдены, сделка считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ).
Плательщик ренты сразу после получения в собственность имущества вправе немедленно распорядиться им по своему усмотрению (подарить или продать), после чего он перестает быть плательщиком ренты. Однако при этом полностью от ответственности по требованиям получателя ренты он не освобождается. В случае возникновения требований получателя в связи с нарушением договора он несет субсидиарную, т.е. дополнительную, ответственность вместе с новым собственником переданной под выплату ренты недвижимости (ст. 586 ГК РФ).
По общему правилу передача обремененного рентой имущества новому приобретателю не требует согласия получателя рентных платежей.
Заключая договор ренты, важно предусмотреть механизм урегулирования конфликтных ситуаций, появление которых возможно при столь длительных отношениях, и, например, установить размер выкупной цены ренты, устраивающей обе стороны. Это обеспечит интересы получателя ренты в случае серьезного нарушения договора плательщиком и позволит ему преждевременно по своей инициативе прекратить договорные отношения, ничего не потеряв.
Существенным условием договора считается следующее. В нем должны быть прописаны гарантии исполнения плательщиком ренты обязательств перед получателем — установлена неустойка, представлены поручительство, банковская гарантия, задаток… (ст. 329 ГК РФ). Это может быть обязанность плательщика ренты застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств. При отсутствии в договоре такого существенного условия он будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Еще особенность договора ренты в том, что он должен предусматривать для получателей ренты дополнительную защиту их интересов, учитывая серьезные риски, связанные с мошенничеством на рынке недвижимости. Закон предоставляет им право закладывать передаваемую недвижимость в обеспечение обязательства плательщика (п. 1 ст. 587 ГК РФ), односторонне расторгать договор с возмещением убытков (п. 3 ст. 587 ГК РФ), получать проценты за просрочку выплаты ренты (ст. 588 ГК РФ), требовать выкупа ренты на условиях ст. 594 ГК РФ и даже возврата бесплатно переданного под выплату пожизненной ренты имущества при существенном нарушении плательщиком договора (п. 2 ст. 599 ГК РФ).
Для защиты жилищных прав несовершеннолетних и недееспособных лиц договор ренты помещения, в котором они живут, не может быть заключен без предварительного согласия органа опеки и попечительства ( п. 4 ст. 292 ГК РФ).