+7 (499) 501-99-49
93

Статьи

все Статьи
Какие услуги оказывает адвокат по земельным вопросам Адвокат по земельным вопросам. Земельный спор. Представление интересов в суде по земельному спору. Консультация адвоката по земельному вопросу. Договор купли-продажи земельного участка. Договор аренды земельного участка.

Статьи

17.05.2011

Об оферте

Гражданский кодекс наделяет правом преимущественной покупки достаточно широкий круг лиц: сособственников в общей собственности, участников общества с ограниченной ответственностью, акционеров закрытого акционерного общества, вкладчиков товарищества на вере, членов производственного кооператива. Преимущественные права в виде привилегии на заключение договора известны также в сфере аренды, найма жилого помещения, коммерческой концессии. В ст. 1060 ГК РФ говорится о преимущественном праве лица, объявившего публичный конкурс на создание произведения науки, литературы или искусства, на заключение с автором произведения, удостоенного обусловленной награды, договора об использовании произведения, ЖК РФ предусмотрел преимущественное право покупки комнаты для соседей по коммунальной квартире. Наконец, такое право может быть установлено договором. Наиболее часто реализация данного права вызывает споры при отчуждении (продаже, мене, дарении) акций ЗАО и долей ООО, а также при продаже приватизированных комнат в коммуналках.

Во всех указанных ситуациях продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности (далее — дольщики) о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если дольщики откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой дольщик имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Надо отметить, что заключение договора на продажу недвижимости и оформление перехода права собственности на нее может занять несколько более месяца (особенно при отсутствии воли продавца продавать имущество согласившемуся реализовать преимущественное право дольщику); правильнее было бы говорить о выражении дольщиком согласия на цену и иные условия продажи, тем более что при оформлении и регистрации сделки требуется именно наличие отказа или отсутствия ответа дольщика в месячный срок. Интересно, что среди условий, указываемых в уведомлении, не обязательна информация о третьем лице — предполагаемом покупателе. Такой вывод можно сделать из сложившейся судебной практики, а ведь именно информация о таком лице может быть интересна и участникам ООО (вдруг это будущий захватчик) и соседу по квартире... В то же время если акции, доли, недвижимость продаются в рассрочку (по аналогии — с отсрочкой платежа, с наделением покупателя дополнительными обязанностями, возможностью отказа от договора при определенных условиях и т.п.) извещать о сем обязательно, как о существенном условии будущего договора, кое может повлиять на принятие решения дольщиком.

Значительный интерес среди авторов публикаций на данную тему вызывает характер уведомления о намерении продать свою долю (комнату, пакет акций ЗАО) третьему лицу. Часть авторов всегда считала его офертой (причем безотзывной), другая часть решительно отвергала этот взгляд и считала его просто уведомлением, мало к чему обязывающим продавца. Из судебной практики можно было вывести, что уведомление офертой не является и может быть в любой момент отозвано. Соответственно реализация права преимущественной покупки сводилась к возможности препятствовать продаже доли по слишком низкой цене. В практике Верховного суда содержался соответствующий прецедент. Президиум ВАС в Постановлении от 23.10.2007 N 6533/07 дал следующее разъяснение. «Мнение о том, что в результате обмена письмами (о намерении продать третьему лицу часть принадлежащей доли в уставном капитале и о намерении воспользоваться преимущественным правом приобретения упомянутой части доли) стороны заключили договоры купли-продажи частей доли в уставном капитале общества, основано на неправильном толковании норм материального права. В соответствии с п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно выражает намерение сделавшего его лица считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Рассматриваемые в ходе судебного заседания уведомления содержат информацию о намерении истца продать части принадлежащей ему доли в уставном капитале общества третьим лицам, а не другим участникам. В них указано, что отчуждение части доли будет происходить путем заключения письменного договора с одновременной оплатой. Если такой договор сторонами заключен не был, уведомление участника общества о намерении продать принадлежащую ему долю (часть доли) третьим лицам, направленное другим участникам согласно п. 4 ст. 21 Закона об ООО, нельзя рассматривать как оферту, адресованную другим участникам. Кроме того, исходя из п. 4 ст. 21 упомянутого Закона получение заявления участника общества о намерении использовать преимущественное право не обязывает владельца доли (части доли) продать ее этому участнику.» Таким образом, обе высшие судебные инстанции категорически не считали уведомление о намерении продать долю (комнату, акции) офертой или хоть чем-либо в этом роде. Некоторые авторы считали, что уведомление может все-таки стать офертой если включить туда обязательные для оферты условия (волеизъявление на заключение договора с получателем уведомления и др.)

Найти адвоката: г. Москва, Армянский переулок, дом 9, стр.1. Метро: Китай-Город, Лубянка, Чистые пруды. Телефон/факс: 8(499)5019949

38

Публикации

все Публикации
Роман "Сын Ювелира" Марк Крутер Роман Марка Крутера «Сын Ювелира», Иркутск, ООО "Форвард",2011.
Адвокат Крутер Марк Соломонович защищает Татьяну Егорову. НТВ. Марк Соломонович Крутер, адвокат обвиняемой Татьяны Егоровой: «Наша подзащитная не предвидела общественного опасного события, инструкций не было она впервые стреляла из этот пистолета»...