Об оферте
Существует при продаже недвижимости и проблема, связанная с имущественными отношениями
супругов. В п. 1 ст. 250 ГК говорится: при продаже доли в праве общей собственности
постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное
право покупки продаваемой доли. При возмездном приобретении одним из супругов доли
в праве собственности на квартиру (комнаты) другой супруг, не являющийся титульным
собственником, тем не менее является участником долевой собственности наравне со
своим супругом. Поэтому очевидно, что оба супруга имеют преимущественное право покупки.
Однако, по сложившейся практике, ни нотариусы, ни учреждение юстиции не требуют
отказов от преимущественного права покупки нетитульных сособственников.
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК продавец доли обязан известить в письменной форме
остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему
лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. То есть предложение
купить долю должны получить оба супруга — участника долевой собственности. В связи
с этим возникает вопрос: как участник, желающий продать свою долю, может узнать
о существовании нетитульных сособственников?
Наличие большого количества проблем приводит к тому, что собственники комнат вынуждены
использовать различные способы обхода правила о преимущественном праве покупки.
- Простейший способ заключается в дарении доли в праве собственности на квартиру
(комнаты) покупателю. На дарение не распространяются правила ст. 250 ГК. Недостатками
этого способа являются, во-первых, притворность сделки, что позволяет соседям по
коммунальной квартире оспорить сделку и перевести на себя права и обязанности покупателя
по цене, которая будет определяться судом, во-вторых, необходимость уплаты налога
на дарение в случаях и в размерах, предусмотренных Федеральным законом «О налоге
с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Поэтому (на примере
риэлторов Санкт-Петербурга) чаще используются более сложные способы обхода преимущественного
права покупки.
- Усовершенствованный способ в риелторской практике называется «дарение одного
квадратного метра». Способ заключается в том, что продавец дарит покупателю малую
долю из принадлежащих ему долей в праве собственности на квартиру, причем размер
этой доли столь мал, что она не подпадет под налогообложение в порядке п. 2 ст.
3 Федерального закона «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования
или дарения». После регистрации договора дарения и права собственности покупатель
становится номинальным сособственником квартиры, комната в которой отчуждается,
и, пользуясь своим преимущественным правом покупки, может приобрести остальные доли
в праве собственности на квартиру у продавца по договору купли-продажи. При этом
ни нотариус, ни учреждение юстиции не потребуют отказа соседей от преимущественного
права покупки. Вопрос о недействительности сделки "дарения одного квадратного метра«
неоднозначен, поскольку мотив сделки не может являться ее пороком (ч. 2 п. 1 ст.
178 ГК). Судебной практики по оспариванию договоров «дарения одного квадратного
метра» пока не сложилось. Однако даже если суды будут признавать такие сделки недействительными
в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК, это должно привести к переводу прав и обязанностей
покупателя на того сособственника, который это оспаривает. При этом если цена сделки
по купле-продаже остальных долей установлена достаточно высокой (рыночной или выше),
то у соседей отпадает экономическая заинтересованность в таких спорах. Недостатком
данного способа является, во-первых, растягивание сделки на два этапа и, во-вторых,
непонятный юридический статус договора "дарения одного квадратного метра«.
В связи с многочисленными случаями «обхода» преимущественного права покупки в зарубежной
судебной практике и доктрине наметилась тенденция к расширению сферы его действия
предоставлением возможности управомоченному лицу реализовать свое право при заключении
обязанным лицом не только договора купли-продажи, но и ряда других сделок. В частности,
высказываются суждения о возможности применения права преимущественной покупки при
заключении договора мены (Tauschvertrag), кругового обмена (Ringtausch), дарения
(Schenkung) (если оно имеет встречное предоставление), при внесении земельного участка
в счет исполнения денежного обязательства (Leistungen an Erfullungs Statt), внесении
земельного участка в качестве вклада в товарищество (Einbringung in eine Gesellshcaft),
договоре строительства на земельном участке (Baurtragevertrag), договоре об оказании
услуг (Dienstvertrage), договоре ренты (Verpfundungsvertrage), дружественной покупке
(Freundschaftskaufe) (при покупке по более высокой цене с целью поддержки близкого
человека).
Найти адвоката: г. Москва, Армянский переулок, дом 9, стр.1. Метро: Китай-Город, Лубянка, Чистые пруды. Телефон/факс: 8(499)5019949