Особенности прав на недвижимость.
Данная
статья возникла в связи с желанием еще раз остановиться на проблемах возникающих
при регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, а также идентификации
предмета договора продажи недвижимости, которая в
момент заключения договора у продавца отсутствует. Поводом написания для
статьи стало принятие
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановления от 11 июля 2011 г. N 54 «
О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».
Права на недвижимое имущество и возникновение права собственности на недвижимое имущество — актуальные вопросы для сегодняшней практики правоприменения.
Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает основания возникновения права собственности:
• Изготовление или создание вещи;
• В результате правопреемства (например, наследование);
• По сделке отчуждения имущества (договор мены, купли-продажи, дарения иное);
• В результате обращения в собственность движимых вещей, от которых собственник отказался;
• Находка;
• В результате приобретательской давности.
Высший арбитражный суд Российской Федерации в своем постановлении рассмотрел один из вариантов возникновения права собственности на недвижимое имущество — в результате совершения сделки продажи недвижимого имущества, особенностью которого является то, что объект недвижимого имущества еще не создан или не приобретен продавцом.
ВАС РФ поставил точку в юридических спорах о необходимости регистрации сделок с недвижимостью, когда объект еще не создан или не приобретен. В Постановлении Пленума суд разъяснил, что регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество и регистрация сделки с недвижимым имуществом не требуется при заключении договора продажи недвижимости, которую планируется создать или приобрести в будущем. Это связано с тем, как мы полагаем, что к моменту совершения такого рода сделки само недвижимое имущество в наличии у продавца, арендодателя, дарителя и так далее отсутствует. Соответственно, передать права на имущество, на которое продавец, арендодатель, даритель не имеет ровным счетом никаких прав, не возможно.
В Постановлении от 11 июля 2011 г. N 54 конкретизируется, что требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.
На практике неоднократно возникал вопрос о том, каким образом недвижимое имущество должно быть прописано в соглашении о передаче недвижимости, которая должна быть создана или приобретена в будущем, чтобы было соблюдено требование о согласовании странами соглашения предмета сделки и договор был признан заключенным.
Судам согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года надлежит выяснить действительную волю сторон. Договор не может считаться заключенным, когда стороны не согласовали, какое имущество подлежит передаче.
В отношении земельного участка такого рода доказательствами отсутствия согласования предмета договора будет считаться отсутствие прохождения процедуры кадастрового учета (Определение ВАС РФ от 14.11.2008 N 14517/08 по делу N А50-9237/200728-274). При отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка, земельный участок невозможно выделить из других земельных участков, такой земельный участок не является достаточно индивидуализированным, поскольку данные о нем не позволяют определенно установить имущество, подлежащее продаже (Решение Арбитражного суда Московской области от 24.03.2008 по делу N А41-к1-11678/07).
Для зданий, строений, сооружений арбитражные суды исходят из необходимости указания данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Документами, позволяющими определить провести идентификацию объекта является наличие документов технической инвентаризации (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2008 по делу N А35-8041/06-с16).
В качестве признаков, позволяющих произвести идентификацию еще не созданного недвижимого имущества, Пленум ВАС РФ предлагает указывать на местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочную площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в соответствии с проектной документацией.
Также в договоре обязательна должна быть указана цена передаваемого имущества.
Однако (и это важно!) если стороны в договоре о передаче прав на недвижимое имущество не указали идентифицирующие данные, но указали их в акте приема-передачи, подписанном во исполнение договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.
В контексте данного Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 уместно будет затронуть вопрос о самовольном строительстве.
Можно предположить такую ситуацию. Стороны заключили договор продажи недвижимого имущества, по которому одна сторона обязуется построить недвижимость и впоследствии передать покупателю. Однако трудность может возникнуть тогда, когда постройка осуществлена продавцом с нарушением законодательства. Например, продавец недвижимости осуществил строительство недвижимости без разрешения на строительство. В данном случае здание, строение, сооружение может быть признана самовольной постройкой в порядке статьи 222 ГК РФ.
Собственник земельного участка вправе подать иск о призвании права собственности на самовольную постройку за ним. Вместе с тем законом предусмотрено право возмещение расходов на постройку. Возникает вопрос, у кого есть право на возмещение расходов за возведенную самовольную постройку. Полагаем, что здесь вывод однозначен. Право на возмещение расходов при возведении самовольной постройки возникает у продавца недвижимого имущества.
Предварительный договор продажи недвижимого имущества
Договором купли-продажи недвижимости, права на которое у продавца возникнут в дальнейшем, может быть признан предварительный договор продажи недвижимого имущества при соблюдении двух условий:
• Стороны пришли к соглашению заключить основной договор продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем;
• Договор продажи имущества, названный сторонами предварительным договором, предполагает обязанность приобретателя недвижимости внести предоплату до заключения основного договора.
Пленум ВАС РФ указал, что Постановление не подлежит применению за некоторыми исключениями в отношении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.
Отличия договора долевого строительства от договора продажи недвижимости
Договор долевого строительства и договор продажи недвижимого имущества имеет схожие черты:
• Стороны договариваются о недвижимости, которая будут создана в будущем;
• В результате исполнения договора выгодоприобретатель приобретает право собственности на недвижимое имущество.
На этом черты сходства и заканчиваются…
• Договор купли-продажи недвижимости является договором, по которому передаче подлежит недвижимость как объект права собственности. Договор долевого строительства предполагает передачу имущества, не имеющего собственника;
• По договору долевого строительства сторона договора берет на себя обязательства по финансированию объекта долевого строительства. При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в будущем, обязательства по финансированию берет на себя продавец недвижимости.
Статью подготовила
адвокат Коллегии адвокатов
«Белый Город» города Москвы
Данилевская Ольга Михайловна.
Адвокат онлайн.
Если у Вас возникли вопросы по недвижимости, требующие привлечения арбитражного адвоката по вопросам:
• Судебного представительства в арбитражном суде города Москвы или арбитражном суде Московской области;
• Регистрации прав на недвижимое имущество;
• Подготовки сделки с недвижимым имуществом
Вы можете воспользоваться функцией Онлайн адвокат. Услуга онлайн адвокат позволяет связаться с офисом нашей коллегии адвокатов, нажав в правом верхнем углу страницы сайта коллегии кнопку «Звонок в офис».
Мы будем рады оказать Вам юридическую консультацию. К Вашим услугам лучшие адвокаты Москвы и Московской области!
Найти адвоката: Москва, Армянский переулок, дом 9, стр.1. Метро: Китай-Город, Лубянка, Чистые пруды. Телефон/факс: 8(499)5019949